АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА
1. Анализ участка
1.1 Анализ местоположения: транспортная доступность, подъезды, транспортные потоки в непосредственной близости.
Анализируемый участок расположен в 85 км от МКАД на границе Московской области в городе Серпухов по адресу: ул. Екатерины Дашковой, д.14
Транспортная доступность.
Город Серпухов выгодно располагается на пересечении транспортных путей и обладает развитой инфраструктурой.
Серпуховский транспортный узел сосредотачивает в себе железнодорожные, автомобильные и водные пути.
Путь от Москвы занимает 1-1,5 часа, добраться до г. Серпухова можно на любом виде транспорта: автомобиль, маршрутный автобус, электричка.
Железнодорожный транспорт:
Через Серпухов проходит железнодорожная магистраль Курского направления МСК (Московской железной дороги) Москва (Курский вокзал) — Тула, на которой в черте города расположены:
- железнодорожная станция Серпухов, открытая в 1865 году
- железнодорожная платформа Ока, на которой делают остановку ежедневно 7 пар электропоездов в сутки, и 1 пара электропоездов дополнительно по выходным дням.
Автомобильный транспорт:
Непосредственно рядом с городом пролегают автомагистраль М2 «Крым» и трасса А 108 «Московское Большое Кольцо», недалеко проходят автомобильные дороги федерального значения М4 «Дон» и М3 «Украина».
Симферопольское шоссе - современная автомагистраль, проходящая вдали от населённых пунктов, через живописные подмосковные ландшафты в Тулу, и далее в сторону Крыма. Курское направление удобно и для людей, предпочитающих пользоваться железной дорогой (электрички уходят с Курского вокзала), и для автомобилистов, добирающихся до своих дач по Симферопольскому шоссе.
Симферопольское шоссе на выезде из Москвы - состоит из 6 полос и славится хорошей пропускной способностью. Заторы в основном случаются в часы пик или в выходные дни, когда многие семьи москвичей отправляются за город. Если рассматривать уровень трассы, по её загруженности, то Симферопольское шоссе можно отнести к «престижному».
1.1 Анализ местоположения: транспортная доступность, подъезды, транспортные потоки в непосредственной близости.
Анализируемый участок расположен в 85 км от МКАД на границе Московской области в городе Серпухов по адресу: ул. Екатерины Дашковой, д.14
Транспортная доступность.
Город Серпухов выгодно располагается на пересечении транспортных путей и обладает развитой инфраструктурой.
Серпуховский транспортный узел сосредотачивает в себе железнодорожные, автомобильные и водные пути.
Путь от Москвы занимает 1-1,5 часа, добраться до г. Серпухова можно на любом виде транспорта: автомобиль, маршрутный автобус, электричка.
Железнодорожный транспорт:
Через Серпухов проходит железнодорожная магистраль Курского направления МСК (Московской железной дороги) Москва (Курский вокзал) — Тула, на которой в черте города расположены:
- железнодорожная станция Серпухов, открытая в 1865 году
- железнодорожная платформа Ока, на которой делают остановку ежедневно 7 пар электропоездов в сутки, и 1 пара электропоездов дополнительно по выходным дням.
Автомобильный транспорт:
Непосредственно рядом с городом пролегают автомагистраль М2 «Крым» и трасса А 108 «Московское Большое Кольцо», недалеко проходят автомобильные дороги федерального значения М4 «Дон» и М3 «Украина».
Симферопольское шоссе - современная автомагистраль, проходящая вдали от населённых пунктов, через живописные подмосковные ландшафты в Тулу, и далее в сторону Крыма. Курское направление удобно и для людей, предпочитающих пользоваться железной дорогой (электрички уходят с Курского вокзала), и для автомобилистов, добирающихся до своих дач по Симферопольскому шоссе.
Симферопольское шоссе на выезде из Москвы - состоит из 6 полос и славится хорошей пропускной способностью. Заторы в основном случаются в часы пик или в выходные дни, когда многие семьи москвичей отправляются за город. Если рассматривать уровень трассы, по её загруженности, то Симферопольское шоссе можно отнести к «престижному».
Варшавское шоссе за МКАДом разделяется на две трассы:
В Серпухове и районе насчитывается около 600 километров автомобильных дорог общего пользования. Сбалансированно развита сеть междугородных автобусных маршрутов, включающая помимо Москвы, Тулы, Калуги множество небольших городов и посёлков из соседних с Серпуховским районов Московской (Чеховский, Ступинский), Калужской (Тарусский, Жуковский, Обнинский) и Тульской (Заокский, Алексинский) областей
Наиболее интенсивное автомобильное движение характерно для следующих улиц города: ул. Ленинского Комсомола, Московское шоссе, ул. Советская, ул. 1-я Московская, ул. Чернышевского, Борисовское шоссе, ул. Ворошилова, ул. Оборонная, Окское шоссе, Северное шоссе.
- старую Варшавскую дорогу справа, проходящую через древние города и сёла, и в них на адресных табличках домов и дорожных указателях значится как Варшавское шоссе
- скоростное Симферопольское шоссе, построенное в объезд населённых пунктов.
В Серпухове и районе насчитывается около 600 километров автомобильных дорог общего пользования. Сбалансированно развита сеть междугородных автобусных маршрутов, включающая помимо Москвы, Тулы, Калуги множество небольших городов и посёлков из соседних с Серпуховским районов Московской (Чеховский, Ступинский), Калужской (Тарусский, Жуковский, Обнинский) и Тульской (Заокский, Алексинский) областей
Наиболее интенсивное автомобильное движение характерно для следующих улиц города: ул. Ленинского Комсомола, Московское шоссе, ул. Советская, ул. 1-я Московская, ул. Чернышевского, Борисовское шоссе, ул. Ворошилова, ул. Оборонная, Окское шоссе, Северное шоссе.
1.2 Описание участка и непосредственного окружения.
Участок расположен на пограничной области Серпухова и практически примыкает к одной из главных улиц города – Чернышевского / Ленина.
Район расположения анализируемого актива – малоэтажный.
Участок расположен на пограничной области Серпухова и практически примыкает к одной из главных улиц города – Чернышевского / Ленина.
Район расположения анализируемого актива – малоэтажный.
- Лесопарк «Городской бор»
- Индивидуальные частные жилые дома
- Автостоянка
- Административное здание со строительной площадкой
- Индивидуальные частные жилые дома
- АЗС Гаражный комплекс
- Транспортно-складской комплекс
- Стадион «Старт»
- Торговый центр
Лесной массив является уникальным фактором окружения.
К участку примыкаете малоэтажная застройка.
Стадион «Старт»
1.3 Анализ характеристик участка: ландшафт, природные данные, физические, технические.
Кадастровый номер 50:58:0080101:27
Площадь 20,47 Га .
Кадастровая стоимость 8 503 825,51 руб.
Земли населенных пунктов / для земли сельхозназначения.
Земельный участок частично входит в зону охраны газовой распределительной сети от ГРС «Серпухов».
Рельеф участка: пологий со средним перепадом высот, не оказывающим влияние на освоение.
По территории участка проведено наружное освещение, участок огорожен, на него заведены канализация и газ.
Кадастровый номер 50:58:0080101:27
Площадь 20,47 Га .
Кадастровая стоимость 8 503 825,51 руб.
Земли населенных пунктов / для земли сельхозназначения.
Земельный участок частично входит в зону охраны газовой распределительной сети от ГРС «Серпухов».
Рельеф участка: пологий со средним перепадом высот, не оказывающим влияние на освоение.
По территории участка проведено наружное освещение, участок огорожен, на него заведены канализация и газ.
На территории участка расположено 5 нежилых строений, площадью 92, 312, 1669 (мастерская, склад), 16 (проходная) и 11 (склад ГСМ) кв.м.
Ранее участок использовался для выращивания декоративных культур (кипарис, клен, береза, ель, рябина, каштан, липа, дуб, боярышник и пр.), сегодня он частично засажен деревьями.
Сегодня анализируемый квартал воспринимается как «задворки» города. Город расширяется, старые строения сносятся и заменяются более современными того же или смежного назначения и через 3-5 лет ситуация изменится.
Ранее участок использовался для выращивания декоративных культур (кипарис, клен, береза, ель, рябина, каштан, липа, дуб, боярышник и пр.), сегодня он частично засажен деревьями.
Сегодня анализируемый квартал воспринимается как «задворки» города. Город расширяется, старые строения сносятся и заменяются более современными того же или смежного назначения и через 3-5 лет ситуация изменится.
2. Социально-экономическое положение г. Серпухов
2.1. Общая информация о городе
Город Серпухов известен с 1336 года, расположен в южной части Московской области на реке Наре.
Расстояние до Москвы составляет 99 километров. Площадь города - 2,1 тыс. кв.км.
Население – 125 929 человек по состоянию на 1 января 2017 г. Серпухов находится на 133 месте по численности населения среди всех городов Российской Федерации.
2.1. Общая информация о городе
Город Серпухов известен с 1336 года, расположен в южной части Московской области на реке Наре.
Расстояние до Москвы составляет 99 километров. Площадь города - 2,1 тыс. кв.км.
Население – 125 929 человек по состоянию на 1 января 2017 г. Серпухов находится на 133 месте по численности населения среди всех городов Российской Федерации.
Серпухов делится на несколько районов. На правом берегу реки Нары расположен Занарский район. На левобережье – Центральный и Северный микрорайоны.
Численность занятых в экономике – 56,2 тыс. человек1 или 44,6% от общей численности населения городского округа, из них более 20 тыс. человек работают на крупных и средних предприятиях.
На территории городского округа Серпухов действует порядка 150 крупных и средних предприятий и организаций во всех сферах экономики.
2.2. Жилищное строительство
В городе насчитывается порядка 52 строительных организаций, из них 40 малых предприятий, которые занимаются проектированием, промышленным, жилищно- гражданским и коммунальным строительством.
Площадь застроенных земель составляет 2,24 тыс. га, из них под производственные объекты занято 26%, под жильё — 65%. Жилой фонд Серпухова представлен более чем 1136 многоквартирными домами.
В 2014 - 2015 году Серпухове было введено 133,72 тыс. кв. м жилой площади, что составило на одного жителя Серпухова, в 2014 году – 25,73 кв. м, в 2015 году – 26,37 кв. м. Общий объем жилищного фонда в городском округе Серпухов на конец 2016 года составляет 3 356,94 тыс. кв. м. Уровень обеспеченности населения (на конец 2016 года), приходящийся на одного жителя Серпухова – 26,54 кв. м.
Несмотря на достигнутые результаты по увеличению показателей по вводу жилья, основными проблемами в жилищной сфере являются недостаточный уровень обеспеченности жителей городского округа Серпухов Московской области жильем, его низкая доступность, наличие аварийного жилищного фонда и проблемных объектов, по которым необходимо обеспечить права пострадавших граждан-соинвесторов.
Ряд задач по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации и Московской области, решался посредством реализации мероприятий муниципальной программы городского округа Серпухов Московской области «Жилище».
Однако на современном этапе появились новые проблемы, требующие обязательного решения. Основной проблемой в сфере жилищного строительства городского округа Серпухов является отсутствие свободных земельных участков. В этих условиях строительство возможно на территориях, на которых расположено аварийное и ветхое жилье (развитие застроенных территорий). Однако и в этом случае возникают проблемы, связанные с низкой экономической доходностью такого строительства, обусловленной необходимостью отселения из сносимого жилищного фонда, с высокой степенью износа инженерных коммуникаций. Кроме того, учитывая дефицит мест в существующих детских дошкольных учреждениях и общеобразовательных школах, у застройщика возникают обязательства по выполнению мероприятий, обеспечивающих такими местами жильцов планируемой застройки.
2.3. Оценка платежеспособности жителей Серпухова как основных покупателей недвижимости в пределах городской черты:
Потенциал локального рынка жилой недвижимости определяется покупательной способностью жителей региона.
Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения за последние 3 года, а также составить прогноз на 2018 год.
Динамика поглощения домовладений рынком
Численность занятых в экономике – 56,2 тыс. человек1 или 44,6% от общей численности населения городского округа, из них более 20 тыс. человек работают на крупных и средних предприятиях.
На территории городского округа Серпухов действует порядка 150 крупных и средних предприятий и организаций во всех сферах экономики.
2.2. Жилищное строительство
В городе насчитывается порядка 52 строительных организаций, из них 40 малых предприятий, которые занимаются проектированием, промышленным, жилищно- гражданским и коммунальным строительством.
Площадь застроенных земель составляет 2,24 тыс. га, из них под производственные объекты занято 26%, под жильё — 65%. Жилой фонд Серпухова представлен более чем 1136 многоквартирными домами.
В 2014 - 2015 году Серпухове было введено 133,72 тыс. кв. м жилой площади, что составило на одного жителя Серпухова, в 2014 году – 25,73 кв. м, в 2015 году – 26,37 кв. м. Общий объем жилищного фонда в городском округе Серпухов на конец 2016 года составляет 3 356,94 тыс. кв. м. Уровень обеспеченности населения (на конец 2016 года), приходящийся на одного жителя Серпухова – 26,54 кв. м.
Несмотря на достигнутые результаты по увеличению показателей по вводу жилья, основными проблемами в жилищной сфере являются недостаточный уровень обеспеченности жителей городского округа Серпухов Московской области жильем, его низкая доступность, наличие аварийного жилищного фонда и проблемных объектов, по которым необходимо обеспечить права пострадавших граждан-соинвесторов.
Ряд задач по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации и Московской области, решался посредством реализации мероприятий муниципальной программы городского округа Серпухов Московской области «Жилище».
Однако на современном этапе появились новые проблемы, требующие обязательного решения. Основной проблемой в сфере жилищного строительства городского округа Серпухов является отсутствие свободных земельных участков. В этих условиях строительство возможно на территориях, на которых расположено аварийное и ветхое жилье (развитие застроенных территорий). Однако и в этом случае возникают проблемы, связанные с низкой экономической доходностью такого строительства, обусловленной необходимостью отселения из сносимого жилищного фонда, с высокой степенью износа инженерных коммуникаций. Кроме того, учитывая дефицит мест в существующих детских дошкольных учреждениях и общеобразовательных школах, у застройщика возникают обязательства по выполнению мероприятий, обеспечивающих такими местами жильцов планируемой застройки.
2.3. Оценка платежеспособности жителей Серпухова как основных покупателей недвижимости в пределах городской черты:
Потенциал локального рынка жилой недвижимости определяется покупательной способностью жителей региона.
Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения за последние 3 года, а также составить прогноз на 2018 год.
Динамика поглощения домовладений рынком
Примечание:
Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости.
Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают несколько комплексов (доходит до 5), т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: в месяц 6921 пользователь набрал «купить квартиру Серпухов», еще 2 431 искали «участок Серпуховской район» + 2 051 набрали «купить дом Серпухов». Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов. Таким образом, число потенциальных покупателей локального рынка на квартиры составляет примерно 7-9 тыс. в год.
Сегментация населения по уровню дохода.
Потенциальными покупателями жилой недвижимости Серпуховского района являются представители экономического класса, имеющие среднедушевой доход свыше 35 тыс. руб. в мес. При таком официальном заработке семья из двух человек может воспользоваться ипотекой для покупки недвижимости.
Поскольку по Серпуховскому району не существует статистики распределения доходов населения, для расчетов были взяты данные по России. Согласно данным территориальной федеральной службы государственной статистки все население можно сегментировать в зависимости от дохода следующим образом:
Распределение населения по величине среднедушевых доходов, %
Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости.
Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают несколько комплексов (доходит до 5), т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: в месяц 6921 пользователь набрал «купить квартиру Серпухов», еще 2 431 искали «участок Серпуховской район» + 2 051 набрали «купить дом Серпухов». Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов. Таким образом, число потенциальных покупателей локального рынка на квартиры составляет примерно 7-9 тыс. в год.
Сегментация населения по уровню дохода.
Потенциальными покупателями жилой недвижимости Серпуховского района являются представители экономического класса, имеющие среднедушевой доход свыше 35 тыс. руб. в мес. При таком официальном заработке семья из двух человек может воспользоваться ипотекой для покупки недвижимости.
Поскольку по Серпуховскому району не существует статистики распределения доходов населения, для расчетов были взяты данные по России. Согласно данным территориальной федеральной службы государственной статистки все население можно сегментировать в зависимости от дохода следующим образом:
Распределение населения по величине среднедушевых доходов, %
Таким образом, можно предположить, что в настоящее время не менее 29% имеют доход свыше 35 тыс. рублей. Население Серпухова и Серпуховского района насчитывает 161 тыс. человек. Поэтому приобрести недвижимость в локальной зоне могут 46,7 тыс. человек или 17,3 тыс. домохозяйств (из расчета 2,7 чел – средний состав семьи).
2.4. Обзор первичного рынка квартир в г. Серпухов
В рамках настоящего исследования рассмотрены многоэтажные жилые комплексы, расположенные в черте Серпухова и на расстоянии до 5 км от границ города. Активные первичные продажи квартир ведутся в 7 ЖК, удовлетворяющих требованиям работы.
Характеристики жилых комплексов локального рынка.
2.4. Обзор первичного рынка квартир в г. Серпухов
В рамках настоящего исследования рассмотрены многоэтажные жилые комплексы, расположенные в черте Серпухова и на расстоянии до 5 км от границ города. Активные первичные продажи квартир ведутся в 7 ЖК, удовлетворяющих требованиям работы.
Характеристики жилых комплексов локального рынка.
Масштаб жилых комплексов локального рынка существенно разнится: от минимального числа квартир - 115, до максимальных 900 квартир в ЖК, где будут построены 6 домов, а также объекты инфраструктуры (паркинг, магазины и т.д.).
Средняя площадь квартир локального рынка – 62 кв.м.
Общая площадь квартир и количество жилых комнат напрямую влияет на их стоимость, сейчас в структуре предложения преобладают квартиры 40 – 80 кв.м. с одной– двумя комнатами.
Средняя площадь квартир локального рынка в зависимости от комнатности составляет:
Средняя цена квартиры локального рынка - 3,11 млн. руб.
Стоимостные характеристики квартир в многоэтажных комплексах
Средняя площадь квартир локального рынка – 62 кв.м.
Общая площадь квартир и количество жилых комнат напрямую влияет на их стоимость, сейчас в структуре предложения преобладают квартиры 40 – 80 кв.м. с одной– двумя комнатами.
Средняя площадь квартир локального рынка в зависимости от комнатности составляет:
- однокомнатные квартиры - 45 кв.м.
- двухкомнатные квартиры - 67,5 кв.м.
- трехкомнатные квартиры - 84 кв.м.
Средняя цена квартиры локального рынка - 3,11 млн. руб.
Стоимостные характеристики квартир в многоэтажных комплексах
3. Анализ Первичного рынка коттеджей и участков с подрядом анализ структуры предложения локального рынка.
В 18 коттеджных поселках к продаже выставлены коттеджи и участки с обязательным подрядом.
На локальном рынке совсем не представлены в предложении блокированные домовладения – таунхаусы, что связано с высокой удаленностью проектов от основной группы потенциальных покупателей – жителей Москвы.
1. Характеристика коттеджных поселков локального рынка
В 18 коттеджных поселках к продаже выставлены коттеджи и участки с обязательным подрядом.
На локальном рынке совсем не представлены в предложении блокированные домовладения – таунхаусы, что связано с высокой удаленностью проектов от основной группы потенциальных покупателей – жителей Москвы.
1. Характеристика коттеджных поселков локального рынка
Большинство из рассматриваемых проектов находятся в активной стадии строительства - прокладываются дороги и коммуникации, строятся дома и объекты инфраструктуры.
Во всех рассматриваемых комплексах организуется охрана и устанавливается КПП. Вместе с тем в 2 проектах не планируется строительство никаких объектов инфраструктуры.
Проанализировав коттеджные поселки локальной зоны, можно выделить их основные характеристики:
Средняя удаленность от МКАД – 83 км
Средняя площадь домовладений (кв.м.): - коттеджи - 168
Средняя площадь придомового участка (сот.): - коттеджи – 16,8
Для анализа структуры предложения по удаленности от МКАД, расстояние разбито на 8 групп с шагом в 10 км.
2. Структура предложения в зависимости от удаленности от МКАД.
Фактор удаленности поселка от МКАД – один из основных критериев, влияющих на его отнесение к тому или иному классу, ценообразование и выбор объекта продаж.
Для анализа структуры предложения по удаленности от МКАД, расстояние разбито на 8 групп с шагом в 10 км.
Структура предложения в зависимости от удаленности от МКАД.
Во всех рассматриваемых комплексах организуется охрана и устанавливается КПП. Вместе с тем в 2 проектах не планируется строительство никаких объектов инфраструктуры.
Проанализировав коттеджные поселки локальной зоны, можно выделить их основные характеристики:
Средняя удаленность от МКАД – 83 км
Средняя площадь домовладений (кв.м.): - коттеджи - 168
Средняя площадь придомового участка (сот.): - коттеджи – 16,8
Для анализа структуры предложения по удаленности от МКАД, расстояние разбито на 8 групп с шагом в 10 км.
2. Структура предложения в зависимости от удаленности от МКАД.
Фактор удаленности поселка от МКАД – один из основных критериев, влияющих на его отнесение к тому или иному классу, ценообразование и выбор объекта продаж.
Для анализа структуры предложения по удаленности от МКАД, расстояние разбито на 8 групп с шагом в 10 км.
Структура предложения в зависимости от удаленности от МКАД.
3. Структура предложения по форматам недвижимости
Покупатели в анализируемых поселках могут приобрести домовладения различных форматов – готовые дома, участки с подрядом, квартиры в малоэтажных домах.
Структура предложения по форматам недвижимости.
Покупатели в анализируемых поселках могут приобрести домовладения различных форматов – готовые дома, участки с подрядом, квартиры в малоэтажных домах.
Структура предложения по форматам недвижимости.
Доля предложения участков с подрядом – 61%.
4. Структура предложения по степени готовности объекта продаж.
Все рассмотренные коттеджные поселки проанализированы с точки зрения степени готовности комплекса в целом, а также уровню внутренней отделки домов.
Степень внутренней отделки почти во всех проектах черновая, однако, по желанию клиента готовность дома может быть повышена. Варианты внутренней отделки на загородном рынке:
Черновая отделка (без обычно включает подведение всех инженерных коммуникаций к дому (без разводки по помещениям), черновую стяжку пола под устройство напольных покрытий всех видов.
Чистовая отделка состоит из укладки напольных покрытий (паркета, ламината, линолеума), выравнивание стен и полов, отделки потолков, окрашивания различных поверхностей, разводки электрики по квартир установкой необходимого числа розеток и выключателей, а также обеспечением мест для установки осветительных приборов. Также к данному этапу относятся работы по разведению системы водоснабжения и отопления.
Отделка под «ключ» подразумевает комплекс финишных работ по объекту: установка сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, оклейка стен обоями, покраска, дополнительно может быть подведена интернет-линия или телефон и т.д.
Наибольшее предложение домовладений - объекты без отделки. Однако в любом из рассматриваемых коттеджных поселков есть возможность договориться о степени готовности объекта недвижимости в соответствии с индивидуальными пожеланиями покупателей.
Структура предложения домовладений в зависимости от степени отделки, шт.
4. Структура предложения по степени готовности объекта продаж.
Все рассмотренные коттеджные поселки проанализированы с точки зрения степени готовности комплекса в целом, а также уровню внутренней отделки домов.
Степень внутренней отделки почти во всех проектах черновая, однако, по желанию клиента готовность дома может быть повышена. Варианты внутренней отделки на загородном рынке:
Черновая отделка (без обычно включает подведение всех инженерных коммуникаций к дому (без разводки по помещениям), черновую стяжку пола под устройство напольных покрытий всех видов.
Чистовая отделка состоит из укладки напольных покрытий (паркета, ламината, линолеума), выравнивание стен и полов, отделки потолков, окрашивания различных поверхностей, разводки электрики по квартир установкой необходимого числа розеток и выключателей, а также обеспечением мест для установки осветительных приборов. Также к данному этапу относятся работы по разведению системы водоснабжения и отопления.
Отделка под «ключ» подразумевает комплекс финишных работ по объекту: установка сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, оклейка стен обоями, покраска, дополнительно может быть подведена интернет-линия или телефон и т.д.
Наибольшее предложение домовладений - объекты без отделки. Однако в любом из рассматриваемых коттеджных поселков есть возможность договориться о степени готовности объекта недвижимости в соответствии с индивидуальными пожеланиями покупателей.
Структура предложения домовладений в зависимости от степени отделки, шт.
5. Структура предложения по цене (бюджет клиента).
Готовые коттеджи
Структура предложения по цене 1 кв.м. готовых коттеджей, шт. (руб.)
Готовые коттеджи
Структура предложения по цене 1 кв.м. готовых коттеджей, шт. (руб.)
Ценовые экстремумы рынка:
Минимальная цена = 830 тыс. руб. за домик 50 кв.м. с участком 8 соток
Максимальная цена =20 млн. руб. дом 400 кв.м.
Структура предложения по цене готовых коттеджей, шт. (руб.)
Минимальная цена = 830 тыс. руб. за домик 50 кв.м. с участком 8 соток
Максимальная цена =20 млн. руб. дом 400 кв.м.
Структура предложения по цене готовых коттеджей, шт. (руб.)
Средняя цена готового коттеджа на локальном рынке - 6 253 000 руб., по цене за 1 кв.м. - 45 700 руб.
Участки с подрядом.
Стоимость участка с подрядом складывается из цены дома + стоимость участка земли + пакет инженерных сетей и взнос на инфраструктуру.
Стоимостные характеристики участков с подрядом
Участки с подрядом.
Стоимость участка с подрядом складывается из цены дома + стоимость участка земли + пакет инженерных сетей и взнос на инфраструктуру.
Стоимостные характеристики участков с подрядом
В загородных комплексах локального рынка покупатель может выбрать любой проект из утвержденных заказчиком и возвести его на понравившемся участке земли. Зачастую девелоперы очень лояльны к клиентам и готовы вносить необходимые коррективы в планировку дома.
Поскольку до момента совершения сделки невозможно предугадать, какой дом будет возведен на том или ином наделе земли, то полноценно оценить стоимостные характеристики имеющегося предложения невозможно.
Выше в таблице указана стоимость проектов домов в поселках локального рынка. Срок возведения строений напрямую зависит от технологии и составляет в среднем от 40 до 90 дней.
6. Структура предложения по площади объекта.
Готовые коттеджи.
Готовых домов на локальном рынке выставлено на продажу всего 140 лотов в 17 загородных комплексах.
В основном все дома в поселках возводятся в едином архитектурном стиле. Вместе с тем изначально к продаже предлагались участки с подрядом, однако позднее было решено застроить часть участков за счет собственных средств. Сегодня на продажу предлагаются дома различной площади от 109 до 400 кв.м., построенные преимущественно из клееного бруса или Sip - панелей по канадской каркасной технологии.
Средняя площадь готового коттеджа локального рынка - 165 кв.м.
Структура предложения по площади готовых домов, шт.
Поскольку до момента совершения сделки невозможно предугадать, какой дом будет возведен на том или ином наделе земли, то полноценно оценить стоимостные характеристики имеющегося предложения невозможно.
Выше в таблице указана стоимость проектов домов в поселках локального рынка. Срок возведения строений напрямую зависит от технологии и составляет в среднем от 40 до 90 дней.
6. Структура предложения по площади объекта.
Готовые коттеджи.
Готовых домов на локальном рынке выставлено на продажу всего 140 лотов в 17 загородных комплексах.
В основном все дома в поселках возводятся в едином архитектурном стиле. Вместе с тем изначально к продаже предлагались участки с подрядом, однако позднее было решено застроить часть участков за счет собственных средств. Сегодня на продажу предлагаются дома различной площади от 109 до 400 кв.м., построенные преимущественно из клееного бруса или Sip - панелей по канадской каркасной технологии.
Средняя площадь готового коттеджа локального рынка - 165 кв.м.
Структура предложения по площади готовых домов, шт.
Максимальное предложение придомовых участков с коттеджами размером 15-20 соток - 86 из 140 лотов.
Структура предложения по площади придомовых участков под готовым домами, шт.
Структура предложения по площади придомовых участков под готовым домами, шт.
Участки с подрядом.
Участок с подрядом представляет собой земельный надел, на котором застройщик обязуется построить дом в оговоренные контрактом сроки, чаще всего от 40 до 90 дней.
На выбор застройщики предлагают покупателям разнообразные варианты планировок и площадей домов, построенных с использованием различных материалов.
Характеристика коттеджных поселков с участками с подрядом
Участок с подрядом представляет собой земельный надел, на котором застройщик обязуется построить дом в оговоренные контрактом сроки, чаще всего от 40 до 90 дней.
На выбор застройщики предлагают покупателям разнообразные варианты планировок и площадей домов, построенных с использованием различных материалов.
Характеристика коттеджных поселков с участками с подрядом
7. Динамика продаж. Потенциал рынка.
Начиная с 2002 года, нашими специалистами проводится ежеквартальный мониторинг динамики продаж коттеджных поселков Московской и прилегающих областях, в случае ориентированности последних на московских покупателей.
В рамках проведения исследования оценена динамика продаж домовладений проектов локального рынка. Сводные данные по количеству проданных объектов в поселках рассматриваемой зоны представлены ниже:
Динамика продаж домовладений, шт.
Начиная с 2002 года, нашими специалистами проводится ежеквартальный мониторинг динамики продаж коттеджных поселков Московской и прилегающих областях, в случае ориентированности последних на московских покупателей.
В рамках проведения исследования оценена динамика продаж домовладений проектов локального рынка. Сводные данные по количеству проданных объектов в поселках рассматриваемой зоны представлены ниже:
Динамика продаж домовладений, шт.
Таким образом, с 2002 года на локальном рынке в зоне 40-120 км в поселках реализовано более 40 тыс. домовладений, из которых большинство приходится на участки без подряда на строительство.
С 2002 по 2008 год лидером по продажам являлись коттеджи/ участки с подрядом. Ежегодно, наряду с общим объемом предложения, росли и объемы их реализации, но начиная с 2009 года ситуация изменилась и на первое место как по общему объему предложения, так и по количеству продаж вышли земельные участки без обязательного подряда на строительство. Так, если в 2008 году в локальной зоне было продано 803 коттеджа и 423 участка без подряда, то в 2009 число сделок по домам упало до 565, а по земельным наделам возросло до 1594. За год объем продаж участков без обязательного подряда на строительство увеличился 3,8 раза. В период с 2008 по 2010 гг. на рынок вышло 93 новых коттеджных поселка, большинство из которых предлагали именно землю.
На этот период приходится экономический кризис, спровоцировавший выход на рынок наиболее доступного по цене предложения, каким и являются участки без подряда. При этом далеко не все поселки были новыми. Многие девелоперы были вынуждены пересмотреть концепции развития действующих поселков и переориентироваться текущий спрос, предложив покупателю минимально возможный бюджет.
С 2013 года отмечено снижение продаж на локальном рынке, что объясняется оттоком покупателей из сегмента из-за появления недорогих проектов с квартирами и таунхаусами на более близком расстоянии к столице.
За 3 квартала 2017 года совокупно продано 3724 домовладения.
4. Заключение по наилучшему использованию участка
Жилая недвижимость (продажа)
Анализируемый участок расположен в квартале смешенной застройки. Учитывая назначение участка, его природные характеристики и соседство с индивидуальными частными домами и лесопарком, реализация проекта жилой малоэтажной застройки является наиболее перспективной.
Успех проекта жилищного строительства на 70% определяется расположением участка в широком смысле слова, в данном случае анализируемый объект находится в черте города, что позволяет, во-первых, не вкладываться в строительство инфраструктуры, которая есть в пешей доступности в избытке. Во-вторых, при отсутствии достаточных инвестиций у девелопера, можно реализовать демпинговый земельный проект без подведения сетей. Наличие городских инженерных сооружений на границе дает покупателям уверенность в возможности «без проблем» получить необходимые ТУ и врезаться в будущем, даже если застройщик не выполнит своих обязательств. Эти два главных фактора выгодно отличают будущий проект от его конкурентов – жилых кварталов «в поле».
Удобство подъезда, отсутствие заторов в непосредственной близости от участка и его природные характеристики (наличие кварталов поросли молодых деревьев) также говорят в пользу жилищного строительства.
С 2002 по 2008 год лидером по продажам являлись коттеджи/ участки с подрядом. Ежегодно, наряду с общим объемом предложения, росли и объемы их реализации, но начиная с 2009 года ситуация изменилась и на первое место как по общему объему предложения, так и по количеству продаж вышли земельные участки без обязательного подряда на строительство. Так, если в 2008 году в локальной зоне было продано 803 коттеджа и 423 участка без подряда, то в 2009 число сделок по домам упало до 565, а по земельным наделам возросло до 1594. За год объем продаж участков без обязательного подряда на строительство увеличился 3,8 раза. В период с 2008 по 2010 гг. на рынок вышло 93 новых коттеджных поселка, большинство из которых предлагали именно землю.
На этот период приходится экономический кризис, спровоцировавший выход на рынок наиболее доступного по цене предложения, каким и являются участки без подряда. При этом далеко не все поселки были новыми. Многие девелоперы были вынуждены пересмотреть концепции развития действующих поселков и переориентироваться текущий спрос, предложив покупателю минимально возможный бюджет.
С 2013 года отмечено снижение продаж на локальном рынке, что объясняется оттоком покупателей из сегмента из-за появления недорогих проектов с квартирами и таунхаусами на более близком расстоянии к столице.
За 3 квартала 2017 года совокупно продано 3724 домовладения.
4. Заключение по наилучшему использованию участка
Жилая недвижимость (продажа)
Анализируемый участок расположен в квартале смешенной застройки. Учитывая назначение участка, его природные характеристики и соседство с индивидуальными частными домами и лесопарком, реализация проекта жилой малоэтажной застройки является наиболее перспективной.
Успех проекта жилищного строительства на 70% определяется расположением участка в широком смысле слова, в данном случае анализируемый объект находится в черте города, что позволяет, во-первых, не вкладываться в строительство инфраструктуры, которая есть в пешей доступности в избытке. Во-вторых, при отсутствии достаточных инвестиций у девелопера, можно реализовать демпинговый земельный проект без подведения сетей. Наличие городских инженерных сооружений на границе дает покупателям уверенность в возможности «без проблем» получить необходимые ТУ и врезаться в будущем, даже если застройщик не выполнит своих обязательств. Эти два главных фактора выгодно отличают будущий проект от его конкурентов – жилых кварталов «в поле».
Удобство подъезда, отсутствие заторов в непосредственной близости от участка и его природные характеристики (наличие кварталов поросли молодых деревьев) также говорят в пользу жилищного строительства.